在希腊，新建房屋还是二手房：哪种投资更划算？

　　投资希腊房产，无论是为了获得收益、提升生活品质还是购买永久居所，最终往往需要在新建房屋和二手房之间做出选择。新建房屋提供现代化的标准、节能环保和长期的资本增值，而二手房则以较低的入门价格和翻新潜力吸引买家。

　　对于大多数国际投资者，尤其是那些寻求低维护成本且符合黄金签证资格的投资者而言，新建房屋往往是更稳健、更具前瞻性的选择。然而，在黄金地段，一些精选的二手房仍然具有价值，尤其是在经过专业尽职调查之后。

　　在本文中，我们将探讨这两种方法的主要优点和缺点，以帮助您决定哪种方法最适合您的策略。

　　希腊新建建筑

　　近年来，希腊新房需求显著增长——2022年增长12%，2023年增长14%——尤其是在新开发项目有限的热门地区。新房项目的平均售价通常为每平方米2500欧元。虽然比老房子贵，但购房者可以享受到现代化的建筑、舒适的居住环境和长期的价值。

　　新建房屋的主要优势：

　　现代建筑标准：新建公寓采用符合人体工程学的布局、隔音隔热设施，并配备最新的材料和系统。这些房产符合现行的抗震规范，并达到高能效标准（A-B级）。相比之下，老房子通常属于低能效等级（F-H级），这会导致更高的水电费，并可能在2030年后影响房屋的转售或出租。

　　质量保证：新建房屋多年无需重大维修。开发商采用耐用、现代的材料，并为结构构件和公用设施（从管道到电气）提供保修。

　　现代化的配套设施：新建住宅小区通常配备停车位、安保系统、太阳能热水器、隔热层以及其他老房子很少具备的设施。买家还可以在施工期间以最低成本定制装修。

　　虽然新建房屋通常价格更高，但从长远来看，这是一项明智的投资。它们通常位于正在开发的宁静社区，基础设施正在积极改善——虽然不一定位于市中心，但交通越来越便利，也越来越适合家庭居住。

　　新建房屋也完全符合希腊黄金签证的申请条件。主要选项包括：

　　800,000欧元起——适用于高需求地区（例如雅典、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼）至少120平方米的房产。

　　希腊其他地区起价40万欧元。

　　特别受欢迎的途径是将商业建筑改建为住宅单元：开发商负责所有许可证和重建工作，使投资者只需25万欧元即可获得现代化公寓和希腊居留权。

　　热门地点

　　新开发项目主要集中在雅典及其阿提卡郊区。除了首都北部地区，雅典里维埃拉——格利法达、沃拉和沃利亚格梅尼——也提供靠近海边的豪华公寓和别墅。希腊第二大城市塞萨洛尼基，在卡拉马里亚、皮莱亚和埃沃斯莫斯等新兴区域，也拥有许多现代化的住宅项目。

　　在岛屿上，新建住宅项目虽然较少，但仍然有。例如，克里特岛在哈尼亚和埃卢达等地都有新建的住宅区。罗德岛和科孚岛也提供价格适中的新建别墅。而在米科诺斯岛和圣托里尼岛等旅游热点地区，建筑活动受到严格限制，房价也明显更高。

　　希腊二手房

　　二手房市场仍然是希腊最大的房地产市场：市中心和度假区的房屋大多建于20世纪60年代至90年代，因此价格通常较低。这使得老房子对预算有限的买家很有吸引力，但往往需要昂贵的翻新费用。

　　老旧的管道、线路、供暖和隔热设施，以及破旧的电梯和屋顶，通常需要大量投资。维护费用由业主共同承担，因此，意料之外的结构维修费用可能会大幅降低租金收益。

　　能源效率低下是另一个主要缺点。老房子通常属于E、F或G级能效等级——这意味着冬季取暖费和夏季制冷费更高。欧盟正在实施更严格的能源法规，要求进行昂贵的升级改造才能保持市场竞争力。如果不进行改造，房屋的转售或出租将会变得更加困难。

　　法律风险也十分常见。二手房可能存在非法改建、拖欠水电费或抵押贷款，或者产权纠纷等问题。因此，进行彻底的法律和技术检查至关重要，以避免购入存在隐蔽结构缺陷或违反法规的房产。

　　最后，转售流动性可能有限。缺乏建筑美感的板式建筑往往会随着时间的推移而贬值。为了保持市场价值，业主必须定期投资维护和升级。否则，转售时可能需要降价才能吸引买家。

　　热门地点

　　雅典和塞萨洛尼基的老旧公寓仍然受到学生和外籍人士的青睐，尤其是在大学附近以及佐格拉福、库卡基、尼亚波利和罗通达等商业中心地带。在岛屿上，老房子和别墅的价格也很有吸引力，尤其是在克里特岛、罗德岛和科孚岛的村庄里，翻新传统石头房屋的做法越来越受欢迎。

　　应该选择新建房屋还是二手房？

　　黄金地段的优质新建住宅具有很强的转售潜力，能够吸引富裕买家。虽然二手房价格较低，更容易入手，但其维护和法律风险也必须考虑在内。价格适中的二手房销售迅速，而高端新建住宅虽然销售周期较长，但利润空间更大。

　　通过房地产投资获得希腊居留权

　　购买超过一定门槛的房产允许非欧盟国民申请

　　希腊黄金签证

　　这份五年期居留许可可以续签，并可完全进入申根区，享受希腊的银行、医疗保健、教育，并在全球不确定时期提供可靠的备用方案。

　　申请人必须年满18周岁，无犯罪记录，并持有有效的健康保险。该许可可涵盖投资者的配偶、21周岁以下的子女以及双方的父母。主要条件是维持投资，允许每五年延期一次居留许可。

　　重要的是，居留权并不要求居住在希腊——这对于被动投资者来说非常理想。该签证不允许就业，但允许从事商业活动。七年后，如果符合融入标准（语言、社会关系等），即可申请公民身份。

　　自2024年9月1日起，适用新的门槛：

　　在高需求地区（例如雅典、阿提卡、塞萨洛尼基、克里特岛、圣托里尼岛、米科诺斯岛以及人口超过3100人的城镇），售价可达80万欧元。

　　其他所有领域共计40万欧元。

　　无论哪种情况，房产面积都必须至少为120平方米，且必须直接从开发商处购买。短期出租（例如Airbnb）是不允许的。此项变更旨在稳定市场并吸引长期投资者。

　　更灵活且更具成本效益的选择是投资25万欧元用于：

　　一座列入保护名录（受文物保护）的建筑待翻新

　　或者

　　将商业地产（办公室/商店/仓库）改建为住宅。

　　在这种情况下，开发商负责全部翻新工作，投资者则获得一套现代化、节能的公寓，可用于出租或自住。这种策略在雅典尤其可行，因为那里有大量合适的商业建筑。