2026年希腊黄金签证：如何通过投资获得欧盟居留权

　　希腊黄金签证是一项国家投资计划，旨在为投资者及其家人提供可续签的五年居留许可。投资者可通过投资至少25万欧元（投资标的物为房地产、希腊企业、上市证券或银行存款）获得居留权。

　　该计划提供灵活的条件——无需居住在希腊或通过语言考试即可维持居留权。

　　什么是希腊投资居留权？

　　希腊通过政府支持的黄金签证计划，以投资方式授予居留权。该计划自2014年起生效，规定了外国投资者获得居留许可的条件。

　　希腊黄金签证为首次投资者提供可续签的五年居留许可，这是欧洲最长的初始期限之一。相比之下，葡萄牙和意大利最初只发放两年的居留许可，之后申请人必须重新准备材料并支付政府费用才能续签。

　　申请人必须至少为希腊经济贡献25万欧元才有资格申请。符合条件的投资方式包括购买房产、在希腊银行存款或投资证券。大多数投资者选择房产，通常将其出租以获得被动收入。

　　希腊投资居留许可的主要优势有哪些？

　　希腊居留许可不仅仅意味着拥有一个地中海地址——它为整个家庭提供了一个避风港，使人们可以免签进入申根区，并享受公共医疗和教育服务。再加上低廉的生活成本、可观的租金收益、合理的税务规划以及不断涌现的商业机遇，就不难理解为什么希腊持续吸引着全球投资者。

　　1.移居希腊或在该国建立安全避难所

　　持有希腊居留许可的投资者及其家人即使在边境关闭期间也能不受限制地进入该国。这意味着他们可以随时在希腊度假，或在紧急情况下将其作为避难所。

　　希腊的生活令人艳羡。地中海气候带来了漫长的阳光日照，以及围绕户外生活而形成的文化——从热闹的广场和海滨咖啡馆到巍峨的群山、清澈的湖泊和无垠的大海。希腊还以其新鲜的时令食材而闻名，这造就了世界上最健康的饮食之一。

　　希腊拥有丰富的历史、壮丽的海岸线和悠闲的生活节奏，既适合日常生活，也适合度假休闲。

　　2.家庭成员的居留许可

　　投资者可以将家庭成员纳入申请中——配偶、21岁以下的子女和父母。

　　每个家庭成员都会获得一张单独的居留卡，其有效期和续签条件与主申请人相同。所有家庭成员都享有在希腊的合法居留权、接受教育和医疗保健的权利，以及在申根区内免签旅行的权利。

　　3.申根区内免签旅行

　　持有希腊居留许可的投资者可在任何180天内免签访问其他申根国家，停留时间最长可达90天。出行方式便捷，可选择航空、海运或陆路。

　　从雅典和塞萨洛尼基出发的直飞航班频繁，可直达欧盟各大枢纽城市。前往大多数欧洲首都也只需短途飞行，大约2至4小时即可到达。比雷埃夫斯港和帕特雷港与希腊各岛屿和意大利之间有定期渡轮航线连接，是自驾和海路相结合旅行的理想选择。

　　4.投资回报率最高可达每年10%

　　投资者可以从其资产中获得稳定的财务回报，这些资产可以在5年后获得永久居留权，或在7年后获得公民身份后出售。

　　持有期间，房地产通常每年可产生约5%的稳定租金收益率，某些地区甚至可达10%。投资基金也能提供类似的年收益率，约为4%至5%。

　　5.税务优化

　　希腊为成为税务居民的外国投资者提供极具吸引力的税收优惠。根据非居民纳税制度，投资者可以选择就其全球收入缴纳每年10万欧元的固定税额，无论实际收入多少。近亲属也可享受该制度的优惠，每人每年只需缴纳2万欧元的较低固定税率。

　　对于退休人员，希腊推出了一项特别优惠：外国养老金收入在长达15年的时间内按7%的统一税率征税。

　　6.欧盟单一市场的商业机会

　　希腊黄金签证持有者不能从事有偿工作，但可以拥有和经营企业——成立公司、担任董事、雇用员工、向客户开具发票，并将利润作为股息分配。

　　希腊是进入欧盟市场的门户，也是连接欧洲、中东和北非的战略枢纽。此外，希腊在旅游和酒店业、物流和航运业、农产品加工业、能源业以及技术服务业等领域也实力雄厚。

　　7.生活成本低

　　与西欧国家或美国主要城市相比，希腊的生活成本相对较低。生活成本大约低30%至40%，租金比英国和美国便宜70%至80%。

　　单身人士每月日常开销约为840欧元，而一个四口之家每月需要约2900欧元（不包括房租）。在雅典市中心以外租一套一居室公寓的平均租金为600欧元，而市中心一套三居室公寓的租金约为1200欧元。

　　8.使用希腊银行的服务

　　在希腊，居民和非居民都可以开设银行账户。非居民客户通常需要亲自前往银行网点并提供其他文件。

　　持有居留许可可以简化流程，因为它包含希腊税号、AFM账户。凭借这些凭证，许多银行现在提供全数字化开户服务。

　　9.获得高质量医疗保健的机会

　　持有希腊居留许可的人可以享受该国的公共医疗保健系统。根据CEOWORLD 2025年医疗保健指数，希腊在110个国家中医疗服务的效率、可负担性和可及性排名第28位。

　　根据黄金签证规定，投资者必须购买私人医疗保险。该保险可覆盖公立和私立医疗机构，从而提供更全面的医疗保障。此类保险的费用约为每年300欧元起。

　　10.受教育机会

　　希腊黄金签证持有者的子女可享受免费公立教育，课程以希腊语授课，并提供语言支持。国际学校主要集中在雅典和塞萨洛尼基，提供英语或双语课程，年学费从9000欧元到16000欧元不等。

　　在大学阶段，欧盟和欧洲经济区公民可以免费就读公立大学的本科课程。非欧盟学生，包括持有黄金签证的家庭，攻读学士学位课程每年需支付1500至3000欧元的学费。硕士学位课程的学费从3000欧元到7000欧元不等，一些英语授课的课程每年费用高达12000欧元。

　　11.获得欧盟公民身份

　　投资者在希腊居住满7年后即可申请希腊公民身份。申请人必须证明其希腊语能力，并通过一项涵盖希腊历史、文化和政府体制的考试。

　　希腊允许双重或多重国籍。除非投资者原籍国法律另有规定，否则投资者无需放弃其原有国籍。

　　希腊公民身份赋予公民欧盟成员国的全部权利。公民可以在任何欧盟国家生活和工作而不受限制，在公立大学免费学习，参加国家和欧洲选举，并免签前往全球171个国家旅行。

　　哪些人符合希腊黄金签证的申请资格？

　　任何年满18岁且无犯罪记录，并通过国家尽职调查的人都有资格申请希腊黄金签证。

　　可包含在申请中的家庭成员包括：

　　配偶或事实伴侣，并已签署在希腊注册的同居协议；

　　21岁以下的未婚子女；

　　夫妻双方任何年龄的父母。

　　未婚在校学生可以留在该计划中直至24岁，前提是他们包含在最初的申请中，并且在21岁之前获得了居留许可。如果该学生继续学习并保持经济上的依赖，他们的居留许可将自动续期至24岁。之后，他们的居留许可仍然可以续期，但只能根据一般移民法续期，而不能作为受抚养人续期。

　　对于事实伴侣而言，申请流程分为两个阶段。首先，主申请人完成房产购买并提交黄金签证申请。临时居留证签发后，双方即可签署并登记同居协议。之后，伴侣的申请将并入主申请人的申请，从而使两人能够同时获得居留卡。

　　目前通过购买房产获得希腊黄金签证的规定是什么？

　　房地产投资者可通过三种房产投资途径之一申请希腊黄金签证。近年来，相关规定几经变更，根据最新规定，最低投资额取决于房产类型、位置和预期用途。

　　投资门槛

　　希腊规定，在阿提卡和塞萨洛尼基地区，以及米科诺斯岛、圣托里尼岛和其他拥有超过3100名居民的岛屿上投资房地产，门槛为80万欧元。

　　在不太知名的地区，房产的最低投资额为40万欧元。

　　雅典已成为房地产投资者的首选目的地。目前近40%的交易涉及外国买家，其中许多人参与了黄金签证计划。

　　两类房产的最低售价为25万欧元：

　　拟进行修复的建筑古迹，修复工作需要在5年内完成；

　　将非住宅物业改建为住宅物业，并在提交黄金签证申请之前完成施工。

　　对于这类房产，无论地区如何，投资门槛仍为25万欧元，并且不受最小面积要求的限制。

　　房产购买规则

　　投资者只能购买一套新房产，且面积必须至少为120平方米。因此，外国人无法通过购买单间公寓或小型房屋获得居留许可。

　　投资者可以以个人或法人实体的名义在希腊任何地方购买房地产。如果通过公司购买，则适用以下条件：

　　公司总部必须位于欧盟境内；

　　投资者必须持有公司100%的股份。

　　夫妻可以共同购买房产。在这种情况下，他们共同投资一套房产，其总价值必须达到最低门槛。例如，要在雅典市中心购买一套公寓，夫妻只需共同购买一套价值至少80万欧元的房产即可。

　　租赁规则

　　根据黄金签证规定，短期租赁是不允许的，包括通过Airbnb等平台安排的租赁。如果投资者违反此规定，其居留许可将被吊销，并处以5万欧元的罚款。

　　然而，被动收入依然可行。投资者可以通过长期租赁协议出租房产，获得平均约4.6%的年收益率，在某些地区甚至可高达10%。

　　除了购买房产之外，还有其他投资选择吗？

　　酒店或旅游度假村租赁。投资者无需购买房产，可以选择租赁酒店客房或旅游度假村内的精装修公寓。租赁或分时度假协议的期限必须为10年。最低投资额为40万欧元或80万欧元，具体金额取决于所在地区。

　　继承和赠与。继承或获赠价值超过40万欧元或80万欧元的房产，也可申请希腊黄金签证。申请人必须通过尽职调查，并提交居留许可申请所需的文件。