2021年希腊房价数据统计，因疫情房价增长减缓！

　　希腊房价仍在上涨，但比去年慢。2019年是房价惊人复苏的一年，但从那时起，在实施严格的封锁措施以防止新的冠状病毒传播的情况下，房价上涨一直在放缓。根据希腊银行的数据，在希腊城市地区，截至2020年第三季度的一年中，房价小幅上涨了3.38%，低于前一年8.49%的增长和两年来最慢的扩张。经通胀调整后，房价上涨了5.38%。与季度相比，城市地区的房价在2020年第三季度小幅上涨了0.56%（实际增长2.3%）。

　　这种放缓也出现在主要城市：

　　雅典在2020年第三季度以5.61%的年度房价涨幅（实际增长7.65%）领先，但与去年的11.66%增长相比大幅放缓。在最近一个季度，房价上涨了0.73%（实际上涨2.47%）。

　　在该国第二大城市塞萨洛尼基，房价在2020年第三季度同比增长4.26%（实际上涨6.28%），较2019年第三季度7.75%的年增长率有所放缓。与季度相比，2020年第三季度价格小幅上涨0.1%（实际增长1.9%）。

　　在其他城市（不包括雅典和塞萨洛尼基），截至2020年第三季度，房价小幅下跌0.35%（但实际增长1.58%），而去年同期同比上涨5.37%。在最近一个季度，价格在2020年第三季度上涨了0.5%（实际价格上涨1.58%）。

　　从2007年到2017年，希腊住宅物业价格下跌了42.5%（实际下跌47.7%）。房地产市场于2018年开始复苏，城市地区房价上涨3.51%，2019年再上涨7.56%。事实上，雅典在2019年的房价增长更为强劲，为11.57%（经通胀调整后为11.47%）。

　　由于边境关闭和其他与冠状病毒有关的措施，外国需求急剧下降。在2020年前三个季度，用于购买房产的海外资本流入比去年同期下降了42.5%，仅为5.93亿欧元。但它仍然比2017年的水平高出43%。

　　房地产市场占希腊外国直接投资（FDI）总额的25.3%，低于去年的32.3%。黄金签证计划的收入大幅下降，2020年签发的许可证数量不太可能超过2019年总数的20%。根据移民政策部的数据，2019年，发放了创纪录的许可证数量，达到3，428份，投资额约为10亿欧元。然而，在2020年的前九个月，只签发了368份许可证。

　　黄金签证计划于2013年启动，旨在使房地产市场从长期低迷中复苏。它为购买或租赁价值超过25万欧元的非欧盟投资者提供居留权，类似于匈牙利，西班牙和葡萄牙。该计划有效期为五年，并可续期。

　　政府现在正在考虑为外国投资者引入新的激励措施。

　　尽管大流行，建筑活动仍然强劲。根据希腊统计局的数据，在2020年前九个月，许可证数量同比增长15.5%至13，568个单位，2019年每年增长13.5%，2018年增长10.1%，2017年增长9%。建筑面积和许可证数量也分别增长了14.5%和10.7%。但这一总数远远低于2004年至2007年每年发放的70，000至80，000份许可证。

　　希腊的GDP有四分之一被近十年的金融危机所打破，最终在2017年摆脱了衰退——2017年增长了1.5%，2018年和2019年每年增长1.9%。但根据国际货币基金组织（IMF）的数据，希腊经济被认为在2020年萎缩了9.5%，这主要是由于COVID-19大流行的不利影响。事实上，在央行的最新观点中，预计经济萎缩幅度将高达11%。

　　减税提振房地产市场

　　除了黄金签证计划外，中右翼新民主党总理基里亚科斯·米佐塔基斯（KyriakosMitsotakis）推出的其他几项措施最近提振了房地产市场：

　　暂停对新建筑许可证缴纳增值税：Mitsotakis于2019年10月宣布，对2006年1月1日之后建造的任何新建筑许可证和未售出的房产，将暂停三年的增值税支付。

　　降低单一财产税（ENFIA）：去年，个人的ENFIA减少了：价值高达60，000欧元的房产减少了30%;价值高达70，000欧元的27%;价值高达80，000欧元的人为25%;价值高达100万欧元的20%;价值超过100万欧元的房产占10%。从2020年开始，所有业主平均将减少10%。

　　高昂的财产税使许多潜在买家望而却步，因为自全球金融危机以来，财产税增加了七倍。

　　减税一直是米佐塔基斯政府的优先事项之一。

　　适度的租金收益率;稳定的租金

　　根据全球房地产指南的研究，在雅典市中心，公寓的总租金收益率适中，120平方米（sq.m的公寓约为4.2%，但小型公寓的比例更高。

　　位于雅典郊区的公寓的总租金收益率略高，约为4.5%。

　　郊区的房屋收益率非常低，从2.6%到3.2%不等。

　　在克里特岛，公寓的总租金收益率约为3%。与雅典一样，较小的公寓往往会获得更高的收益。

　　根据希腊银行的数据，2019年，央行的住宅租金指数在多年的租金下降后保持不变：2018年租金下降3.2%，2017年下降2.2%，2016年下降2.6%，2015年下降4.4%，2014年下降7.7%，2013年下降6.8%，2012年下降2.1%。

　　根据全球房地产指南，在雅典，每平方米.m的月租金从每平方米9欧元到16欧元不等.m。在克里特岛，每平方米.m公寓的月租金从每平方米4欧元到7欧元不等.m。

　　根据TradingEconomics的数据，大约四分之三的希腊人居住在自有住房中，预计到2020年底，住房拥有率为72.4%。租赁市场约占住宅存量的20%。

　　快速的城市化导致城市和农村地区之间出现了尖锐的二分法。根据2011年的人口普查，超过35%的住房存量是空置的，大部分在农村地区。这些单位通常破旧不堪，或需要完全康复。

　　另一方面，城市地区的住宅单元是欧洲最拥挤的。大多数儿童在成年后继续与父母住在一起。将公证费从房地产价值的1.2%降至1%显然不足以降低高昂的交易成本，这增加了首次购房者的负担。

　　房地产繁荣与萧条

　　曾几何时，希腊是一个快乐的国家，业主特别高兴！房地产经纪人报告说，2004年海边房产的年价格上涨了30%至40%。在雅典，房价在2006年上涨了11.2%，然后在2007年放缓至6.2%。

　　为什么希腊经历了八年的危机

　　当欧元于1999年首次引入时，希腊因其高预算赤字和通货膨胀而被排除在外。希腊对孤立感到尴尬，似乎正在清理其行为，并修复其财政和宏观经济基本面。到2001年1月，它能够采用欧元作为官方货币。欧元的采用带来了廉价资金的获取，使希腊政府能够为经济注入主要资金。

　　然而，在2004年11月，希腊承认它捏造了自己的数字以进入欧元区。自1999年以来，其预算赤字从未在欧盟占GDP3%的范围内。2010年初还透露，希腊已经向高盛（GoldmanSachs）和其他银行支付了费用，以隐瞒其债务和借款的真实数额。

　　当支出狂潮明显不可持续时，债权人和欧盟与国际货币基金组织等其他国际机构一起要求希腊削减支出，包括工资和养老金。

　　这遭到了严重的抵制，表现在公众抗议和骚乱中。

　　总理乔治·帕潘德里欧（GeorgePapandreou）在2009年10月上任后透露，赤字远高于上届政府声称的水平。他发誓要缩小公共部门的规模，打击猖獗的逃税行为。

　　2010年5月，欧洲领导人和国际货币基金组织（IMF）同意对希腊进行为期三年，价值1100亿欧元的救助，该救助与额外的紧缩措施挂钩。这些举措导致2010年经济收缩5.5%，而2009年下降了4.3%。

　　暴力抗议、集会和罢工接踵而至。

　　面对已经很高的公众苦难，对削减和更多削减的持续要求导致了激进左翼政党激进左翼联盟（Syriza）的崛起，这是一个由不同因素组成的联盟。其领导人亚历克西斯·齐普拉斯（AlexisTsipras）在政府多数派崩溃时带领激进左翼联盟取得了胜利。激进左翼联盟于2015年1月26日上任。

　　尽管齐普拉斯早些时候承诺"不再提供救助，不再屈服，不再敲诈勒索"，但希腊及其债权人在2015年8月同意了价值860亿欧元的第三次救助，并进一步削减支出。作为协议的一部分，政府于2016年5月通过了一项养老金和税收改革法案，旨在提高税收，增加大多数希腊人的社会保障和养老金缴款，从而节省约54亿欧元的预算。

　　希腊终于退出了救助计划！

　　经济在2017年开始复苏，实际GDP增长1.5%，随后在2018年和2019年每年增长1.9%。2018年8月，希腊终于退出了为期八年的救助计划。但它仍然受到欧洲债权人的审查。

　　"我们经历了八年非常艰难的岁月，往往是非常痛苦的岁月，我们连续进行了三个项目。但现在希腊终于可以在一场持续太久的危机中翻开新的一页，"欧洲经济和金融事务专员皮埃尔·莫斯科维奇（PierreMoscovici）说。"最糟糕的时期已经过去了。

　　政府的财政状况正在改善。希腊2016年的预算盈余占GDP的0.5%，2017年为0.7%，2018年为1%，2019年为1.5%。公共债务也从2018年的184.8%降至2019年占GDP的180.9%。

　　在2019年7月的选举中，中右翼的新民主党以压倒性优势获胜，获得39.7张选票，击败了齐普拉斯的现任左翼激进左翼联盟党。其领导人基里亚科斯·米佐塔基斯（KyriakosMitsotakis）成为新总理。新民主党的胜利主要归因于米佐塔基斯说服中间派的努力，以及保守派通过对移民采取强硬立场以及齐普拉斯达成的协议，从金色黎明获得选票的能力，该协议解决了希腊北部邻国马其顿的长期名称争端。

　　希腊经济今年出现最严重的收缩

　　随着第二波病毒迫使政府实施一套新的封锁措施，大流行现在有可能抵消近年来取得的所有进步，事实上，可能会使事情变得更糟。

　　根据国际货币基金组织（IMF）的数据，预计2020年希腊经济将再次大幅萎缩9.5%，而去年的增长率为1.9%。事实上，在央行的最新预测中，现在预计经济萎缩幅度高达11%。

　　2020年9月，米佐塔基斯宣布了一项价值68亿欧元的额外刺激计划，以应对COVID-19大流行对经济的影响。这是在春季公布的240亿欧元援助的基础上。

　　根据欧盟委员会的数据，希腊今年的预算赤字预计将占GDP的6.9%，与2019年1.5%的盈余形成鲜明对比。

　　根据欧盟委员会的数据，该国今年的债务预计将飙升至GDP的207.1%，从2019年的180.9%和2018年的184.8%大幅上升。

　　根据希腊统计局的数据，2020年9月失业率为16.1%，低于上个月的16.5%和一年前的16.9%。尽管如此，希腊的失业率仍然是欧盟最高的失业率之一。

　　根据希腊统计局的数据，2020年11月整体通胀率为-2.1%，低于一年前的0.2%。根据欧盟委员会的预测，预计今年的通货膨胀率将从2019年的0.5%放缓至-1.3%。

　　尽管利率非常低，但抵押贷款继续下降

　　新的贷款市场几乎已经崩溃。2020年前十个月，新住房贷款同比大幅下降12.8%，至3.826亿欧元，延续了近年来的下降趋势。将这一微小数字与2010年的66亿欧元贷款和2006年的154亿欧元贷款进行对比。2020年，未偿住房贷款比2010年的峰值下降了38%以上。

　　2020年10月，初始利率固定（IRF）长达一年的新住房贷款的平均利率为2.49%，低于一年前的2.91%，远低于2008年10月的5.92%。对于IRF为5-10年的新住房贷款，2020年10月的平均利率为3.46%，低于2016年10月的4.85%和2008年10月的5.48%。

　　对于未偿还的住房贷款：

　　2020年10月，IRF为1至5年期贷款的平均抵押贷款利率为4.18%，低于2019年10月的4.35%，仍低于2008年10月的5.54%。

　　2020年10月，IRF超过5年的贷款的平均抵押贷款利率降至2.01%，略低于2019年10月的2.06%和2008年10月的5.19%。

　　希腊房地产市场容易受到利率变动的影响，因为大多数住房贷款的IRF仅为一年。自2009年下半年以来，70%或更多的新住房贷款至少每年调整一次利率。

　　按到期日（国内信贷机构提供的以欧元计价的住房贷款）来看，目前的情况是：

　　1-5年：3.84亿欧元，比去年同期下降39%，根据希腊银行的数据

　　5年以上：439.6亿欧元，比一年前下降5%

　　根据希腊银行的数据，自全球金融危机以来，现金基质的房地产交易约占所有交易的80%，只有20%依赖银行贷款。

　　建筑业上升

　　尽管抵押贷款市场疲软，但希腊的住宅建设在经历了近十年的衰退之后，再次上升。2019年，建筑许可同比增长13.5%至17，229个单位，2018年和2017年分别增长10.1%和2017年同比增长9%，2016年同比下降5.3%，2015年为0.6%，2014年为18.2%，2013年为28.1%。尽管如此，它仍然远远低于2004年至2007年每年发放的70，000至80，000份许可证。

　　尽管大流行，但去年的复苏仍在继续。在2020年的前九个月（根据希腊统计局的数据）：

　　许可证数量：13，568个单位，同比增长15.5%

　　占地面积：286万平方米.m，同比增长14.5%

　　体积：1235万立方.m，同比增长10.7%

　　米佐塔基斯宣布对2006年1月1日之后建造的新物业和未售出的物业暂停征收增值税，这在一定程度上提振了建筑活动。暂停期为三年，从2019年12月12日至2022年12月31日。

　　增值税豁免也适用于被称为"antiparochi"的情况，即业主向建筑商提供土地以换取一些未来的公寓。

　　希腊银行体系逐步改善

　　虽然希腊的银行体系仍然是欧洲最薄弱的银行之一，但希腊银行继续在将不良贷款降至可持续水平方面取得进步。不良贷款占贷款总额的近一半，从2020年初的不良贷款（NPL）占贷款总额的比率降至35%左右。然而，与欧盟范围内低于3%的比率相比，这仍然非常高。

　　如果今年完成几笔交易，不良贷款率将降至接近20%。11月下旬，希腊四大银行之一阿尔法银行（AlphaBank）宣布，它正处于向美国投资公司戴维森·肯普纳资本管理公司（DavidsonKempnerCapitalManagementLP）出售价值108亿欧元的不良贷款的最后阶段，这将是希腊有史以来规模最大的不良贷款出售。另外两家大银行，希腊国家银行和比雷埃夫斯银行，都计划今年出售约70亿欧元的不良贷款。

　　所有这些交易都将在Hercules下进行-这是一项新的国家支持的证券化计划，旨在帮助希腊银行摆脱有毒债务。Hercules资产保护计划于2019年10月获得批准，允许希腊政府为银行出售给投资者的部分不良贷款提供担保。这将使希腊银行能够减少高达300亿欧元的不良贷款。

　　EurobankSA于2020年6月首次使用该计划处置75亿欧元的不良贷款。

　　2010年颁布的"卡采利斯法"或《家庭破产法》为主要住所提供了保护，特别是对收入低于贫困线的家庭。该法律冻结了对价值高达20万欧元的未偿抵押贷款债务房屋的止赎，其中家庭的年收入低于35，000欧元。该法律于2019年2月底到期。

　　根据Evercore的数据，银行已经开始帮助解决这个问题，并在2018年向投资者出售了125亿欧元的不良贷款。但这还不足以使不良贷款的数量达到可持续水平。

　　"四家系统性银行已达成协议，从现在到2021年将不良贷款减少500亿欧元，"比雷埃夫斯银行首席执行官表示。

　　"500亿欧元几乎占这个国家GDP的28%。与该国生产的实际百分比相比，这是一个很大的百分比，"比雷埃夫斯银行首席执行官补充道。这四家银行包括希腊国家银行，比雷埃夫斯银行，欧洲银行和阿尔法银行。

　　根据欧洲央行的数据，预计大流行将使新不良贷款总额增加50亿欧元-与截至2020年6月希腊体系中已有的613亿欧元不良贷款相比，没有那么多。