2025年希腊黄金签证：25万至80万欧元投资指南

　　希腊黄金签证计划是欧洲领先的投资居留计划，持续吸引着寻求通过房地产投资获得希腊居留权的非欧盟富裕人士。继2024年8月实施重大监管更新后，该计划目前采用复杂的三区体系，投资门槛从25万欧元到80万欧元不等。这些希腊黄金签证新规为希望利用希腊黄金签证计划机遇的潜在投资者带来了挑战和机遇。

　　希腊居留签证计划最初于2013年推出，最低投资额为25万欧元，但此后经历了重大调整。最新调整将于2024年8月31日起生效，这是该计划自推出以来最重大的改革，旨在根据当地市场状况和政府政策目标，制定基于区域的投资要求。

　　2025年希腊黄金签证关键点

　　希腊黄金签证计划提高居留最低投资额：优质区域从25万欧元增至80万欧元

　　新的投资门槛因地区而异：三个不同的区域，最低投资额不同

　　黄金地段（A区）需要最高投资：雅典、塞萨洛尼基和主要岛屿最低投资额为80万欧元

　　B区提供均衡的机会：在区域内最低投资额为40万欧元

　　C区保持可负担性：特定改造项目的最低投资额为25万欧元

　　申请数量创历史新高：2024年共收到9,289份申请，年增长率为10%

　　增强家庭福利：延长受抚养人年龄限制并纳入同性伴侣

　　希腊黄金签证新要求

　　根据2024年8月实施的《希腊黄金签证法》，希腊投资签证计划进行了全面重组。新规则设立了三个不同的地理区域，每个区域都有特定的投资门槛和房产要求，旨在平衡吸引外国投资与保护当地房地产市场。

　　独家居住地：希腊黄金地段（A区）

　　A区涵盖希腊最负盛名的地区，包括整个阿提卡行政区（雅典和比雷埃夫斯）、大塞萨洛尼基地区以及米科诺斯岛和圣托里尼岛等热门岛屿。现在，要在希腊投资这些黄金地段的居留权，投资者必须达到80万欧元的最低投资门槛。

　　相比之前25万欧元的要求，此次大幅提高反映了这些令人垂涎的目的地的优质房地产价值和旺盛的需求。希腊黄金签证A区房地产投资现在要求至少购买120平方米的单套房产，从而取消了之前将多套较小房产合并的选项。

　　A区指定还包括所有人口超过3,100人的希腊岛屿，确保热门旅游目的地保持较高的投资要求，以有效管理外国投资流动。

　　平衡机遇：投资B区

　　B区是寻求希腊黄金签证的投资者的战略中间地带，旨在平衡交通便利性和地理位置。这些区域要求的投资额度为40万欧元起，涵盖A区以外的所有希腊地区。

　　B区地段拥有极具吸引力的价值主张，最低房产面积要求同样为120平方米，同时还能进入具有强劲增长潜力的新兴市场。这些地区的房价通常低于A区，投资者可以在投资门槛内购买更大的房产或多套公寓。

　　哈维律师事务所强调，B区为寻求欧盟居留权的投资者提供了绝佳的机会，无需支付雅典或主要岛屿那样的高昂价格，同时仍能保持强劲的租金收入潜力和房产升值前景。

　　另请阅读：欧洲黄金护照：获得欧盟公民身份的途径

　　无障碍居住：探索C区投资

　　C区保留原有的25万欧元投资门槛，是希腊投资者签证计划最便捷的入口。然而，此类别仅适用于商业地产改建为住宅，以及具有历史或文化意义的受保护建筑的修复。

　　与A区和B区不同，C区投资不受规模限制，可位于希腊境内任何地方。此类别支持希腊的文化保护目标，同时为有意投资遗产修复项目的投资者提供经济实惠的投资途径。

　　C区选项特别吸引对建筑修复和文化保护感兴趣的投资者，它提供了独特的投资机会，为希腊的历史保护工作做出贡献，同时确保了欧盟居留权。

　　2025年希腊黄金签证：25万至80万欧元投资指南

　　希腊投资者签证：超越居留权的更多福利

　　监管文件要求、审批时间和居留义务的监管框架基本保持不变，以确保现有黄金签证持有人的连续性。此外，一些改进措施也提升了该计划对国际家庭的吸引力。

　　2024年希腊投资入籍计划仍维持其七年时间表，但投资者现在必须证明其更强的融入要求，包括B1级希腊语能力以及对希腊历史和文化的全面了解。

　　家庭融合福利已大幅扩展，根据希腊2024年2月的婚姻平等立法，该计划现已涵盖同性伴侣。该计划继续允许三代受抚养人——投资者的配偶、21岁以下子女（每年续签可延长至24岁）以及投资者和配偶的父母——享受希腊居留权的福利。

　　目前处理时间为4至12个月，但大量积压案件影响了整体效率。2024年，该部共收到9,289份申请，但仅处理了1,617份许可证，导致积压案件接近5万件。不过，预计到2025年，数字化现代化举措将提升处理效率。

　　希腊居留权的替代投资选择

　　除了传统的希腊黄金签证房地产投资外，该计划还提供多样化的合格投资类别，以适应不同的投资者偏好和风险状况。

　　金融投资选项包括在希腊信贷机构存入500,000欧元定期银行存款（期限至少为一年），以及需要投资500,000欧元、期限至少为三年的希腊政府债券。

　　企业投资机会允许在受监管的市场上交易的希腊政府或公司债券投资800,000欧元，而350,000欧元的共同基金投资必须专注于希腊股票、公司债券或政府证券。

　　通过10年期酒店租赁协议进行的旅游行业投资金额从250,000欧元到500,000欧元不等，具体取决于所在地区域，提供运营参与机会和居住福利。

　　专注于希腊房地产的另类投资基金要求最低投资额为350,000欧元，在保持黄金签证合规性的同时提供投资组合多样化。

　　税收优惠和财务优势

　　希腊黄金签证持有者享有丰厚的税收优惠，尤其是通过非居住地税收制度，符合条件的投资者可就其全球收入缴纳每年10万欧元的固定所得税。该制度适用于过去七年非希腊税务居民且持有50万欧元以上投资的个人。

　　养老金领取者福利包括在希腊居住的前15年，外国养老金收入可享受7%的统一税率，这为寻求欧洲居留权的退休人员节省了一大笔开支。家庭成员可以加入非定居制度，每人每年可额外获得2万欧元的补贴。

　　房产税优惠包括新房产24%的增值税减免和3%的转让税率，而价值500,000欧元以下的投保房产可享受20%的房产税折扣。

　　当前市场状况和投资前景

　　希腊房地产市场继续表现强劲，2024年第三季度价格年涨幅为7.8%，自2017年以来雅典地区连续七年增长，总计71.1%。2023年外国投资达到30亿欧元，创历史新高，同比增长8%。

　　旅游业复苏推动市场基本面，2023年旅游业收入将达到205亿欧元，比疫情前水平高出12.3%。预计2025年GDP增长率为2.1%，2026年为2.3%，这将支撑房地产持续升值和租金收入潜力。

　　各地区投资机会差异巨大，雅典中心城区房产平均价格为每平方米1,485欧元，而爱琴海北部和南部岛屿的房产平均价格为每平方米1,000-1,500欧元。主要城市的租金收益率通常在4-6%之间，旅游区的收益率甚至高达10%。

　　欧洲黄金签证计划比较

　　尽管近期门槛有所提高，希腊在欧洲投资移民领域仍保持竞争优势。塞浦路斯提供30万欧元永久居留权，审批时间为2-4个月；马耳他则要求30万欧元及以上费用才能获得永久居留权，审批时间为6-8个月。

　　葡萄牙于2023年取消了房地产投资，现在要求25万欧元至50万欧元的基金或文化投资，审批周期超过24个月。西班牙于2024年4月取消了房地产投资选项，要求100万欧元的银行存款，审批周期为2-3个月。

　　这些市场变化加强了希腊对于通过房地产投资寻求欧盟居留权的投资者的相对定位，特别是考虑到希腊独特的可负担性、家庭包容性和居留灵活性。