希腊房地产价格在购买模式转变的背景下上涨

　　希腊房地产市场持续上涨，但近年来推动其快速增长的动力正在发生变化。尽管房价仍在攀升，外国投资仍然是主要驱动力，但多项指标表明市场正在逐步趋于稳定。

　　价格上涨速度放缓，交易量似乎有所下降，本地和海外投资者的购买模式也在发生变化。与此同时，需求依然强劲，专家们越来越多地指出，在经历了数年的快速增长之后，市场正进入一个更加平衡的阶段。

　　2025年房地产交易量将减少

　　从去年完成的房地产交易数量可以看出经济放缓的最明显迹象之一。

　　根据希腊财政部的数据，2025年希腊房地产交易税的国家收入降至6.08亿欧元，而2024年为6.56亿欧元。下降4850万欧元，降幅为7.4%，表明该年度的房产销售量有所减少。

　　房价下跌并不一定意味着整体需求疲软，而是表明市场在经历了一段异常活跃的时期后可能正在降温。房价上涨、融资条件趋紧以及投资策略的转变，都促使购房者采取更为谨慎的态度。

　　与此同时，父母之间的房产转移仍然是希腊房地产市场的一大特色。希腊对父母与子女之间的房产转移设定了相对宽松的80万欧元免税额度，鼓励家庭将房产资产传承给年轻一代。

　　这项政策促使许多父母和祖父母将房屋和其他不动产转移给子女和孙子女。尽管传统的房屋买卖交易有所放缓，但这一趋势仍然支撑了整体房地产市场的活跃度，有助于确保国家住房资源得到最佳利用。

　　房地产价格上涨速度放缓

　　价格方面，预计房价将继续上涨，但涨幅会放缓。

　　希腊银行在其2025年中期货币政策报告中预测，房地产价格上涨趋势将持续，但会逐渐放缓。

　　央行指出，“预计未来一段时间内，投资兴趣和房地产价格上涨趋势仍将持续，但增速将放缓。”央行还补充说，国际宏观经济和地缘政治发展可能对市场走向产生重大影响。

　　尽管增速放缓的迹象显现，但希腊房地产行业仍继续受益于多项利好因素。强劲的旅游业表现，充满魅力的生活方式改善宏观经济指标和持续基础设施升级全国各地都在努力维持投资者信心。

　　外国买家在高端市场仍然具有特别大的影响力，对豪华住宅、海滨别墅和优质城市房产的需求持续支撑着房价。

　　购房者在住房方面的偏好正在发生变化

　　尽管上涨速度有所放缓，但房地产价格仍然以健康的步伐上涨。

　　希腊银行的数据显示，2025年第三季度公寓价格同比上涨7.7%。此前，第二季度上涨7.6%，同年第一季度上涨7.1%。

　　这些数据表明，尽管增速较往年有所放缓，但市场依然强劲。2024年房价平均上涨9.1%，而2023年则飙升13.9%，这反映出希腊房地产市场在经历了上个十年的经济危机后迅速复苏。

　　经济实惠的选择

　　数据还揭示了买家偏好的变化。

　　目前老旧房产在市场上占据主导地位，这主要是因为许多本地买家都在寻求更经济实惠的选择。房屋翻新项目变得越来越有吸引力，尤其是在新建房屋价格可能高得多的城市地区。

　　2025年第三季度，新公寓（定义为房龄不超过五年的房产）的价格同比上涨6.6%。相比之下，老旧公寓的价格涨幅更大，达到8.5%，这凸显了人们对价格更实惠的住房的需求日益增长。

　　全国各地的区域趋势也各不相同。2025年第三季度，雅典的公寓价格上涨了6.6%，塞萨洛尼基上涨了9.6%，其他城市上涨了8.9%，希腊其他地区上涨了8.5%。

　　新房市场开始趋于平衡

　　新建住宅市场也呈现出企稳迹象。

　　尽管持续的通胀压力影响了建筑成本，但2026年初几个月新房价格趋于稳定，希腊首都某些地区的价格甚至出现了轻微的调整。

　　市场数据显示，雅典南部郊区的海滨地区沃拉(Voula)和位于大都市区北部的马鲁西(Marousi)等街区都出现了价格调整。

　　雅典市场的多样性

　　在首都其他地区，新建房屋的价格已基本稳定下来。

　　平均房价因地段而异。在西部郊区佩里斯特里，新建房屋的售价约为每平方米3300欧元，而在沃拉等沿海地区，房价可达每平方米8100欧元左右。

　　这些差异既反映了雅典房地产市场的多样性，也反映了人们对沿海地区（也称为雅典里维埃拉）房屋的强劲需求，这些房屋尤其受到外国买家和高收入国内投资者的欢迎。

　　黄金签证需求恢复正常

　　与此同时，希腊投资移民项目的需求正逐渐恢复到疫情前的正常水平。今年1月，非欧盟公民的申请量在经历了去年的激增后有所回落。

　　2025年初，由于投资者争相在监管政策变化生效前，以低于之前的投资门槛获得黄金签证，黄金签证的申请数量激增。最新数据显示，希腊移民和庇护部这表明，这种暂时的激增现在已经趋于稳定。2026年1月的申请量同比下降了63%，提交量为398份，而2025年1月为1088份。

　　尽管如此，近年来发放的许可总数仍然相当可观。从2022年1月到2026年1月，共发放了12,626份永久投资者居留许可。该数字包括10,626份首次许可和2,000份续签许可，数据基于该期间提交的申请的决定签发日期。

　　生活方式吸引外国买家

　　来自土耳其、以色列、中国、伊朗和美国的投资者继续主导该项目。

　　与其他地中海目的地相比，希腊的气候、生活方式和相对有竞争力的房地产价格仍然吸引着外国买家。

　　然而，在希腊市场的某些地区，该国房地产价格与南欧其他国家之间的差距正在缩小，这可能会逐渐削弱希腊市场曾经具有的特别有吸引力的价格优势。

　　改造项目重塑住房供应格局

　　市场另一个值得注意的变化与通过希腊黄金签证计划吸引外国投资者的房产类型有关。

　　根据更新后的投资居留计划框架，如果房产是商业或工业建筑改建为住宅单元或修复列入名录的历史建筑的项目的一部分，投资者仍可通过最低25万欧元的投资获得居留许可。

　　这种选择在非欧盟投资者中越来越受欢迎，因为它允许他们以比其他房地产购买途径更低的投资门槛参与该计划。此外，在雅典和塞萨洛尼基等地区，获得居留许可所需的最低投资额为80万欧元。

　　城市更新

　　除了吸引投资者外，25万欧元的最低购房门槛也有助于城市更新。许多未充分利用的办公楼、仓库和旧工业设施现在正在被改造成住宅项目。

　　这种影响在希腊最大的港口城市比雷埃夫斯尤为明显，该城市毗邻雅典。在港口周围的几个街区，老旧的商业地产正在被改建为现代化公寓，从而为市场增加了新的住房供应。

　　这些项目有助于振兴以前被忽视的地区，同时新建数千套住宅单元在首都更广泛的都市区内。

　　市场进入新阶段

　　总体而言，希腊房地产行业依然保持着积极的发展态势。

　　价格持续上涨，旅游业支撑着房地产的短期和长期需求，而外国投资者在市场的许多领域仍然发挥着核心作用。

　　然而，最新数据显示，前几年出现的快速扩张阶段正在放缓。交易量有所下降，价格涨幅趋于平缓，投资模式也在发生变化。

　　更稳定、更可持续的增长

　　分析人士表示，这些事态发展并非预示着经济衰退，反而可能表明希腊房地产市场正朝着更加可持续和平衡的增长阶段迈进。

　　对于买家、投资者和开发商而言，下一阶段的市场走向不仅可能受到国内经济状况的影响，还可能受到全球趋势的影响，包括利率、地缘政治发展以及国际投资流动等。

　　可以肯定的是，希腊房地产市场在经历了多年的剧烈复苏之后，现在正进入一个更加成熟的阶段，增长仍在继续，但市场更加稳定，不同细分市场也涌现出新的机遇。