希腊房产真实价格上涨，2022年希腊房地产市场投资分析

　　尽管COVID-19大流行带来了经济影响，但希腊房价继续强劲上涨。根据希腊银行的数据，截至2021年第三季度，希腊城市地区的房价上涨了8.35%，远高于去年的3.91%，是自2007年第一季度以来的第二好表现。经通胀调整后，房价上涨6.41%。2021年第三季度城市地区房价环比上涨2.73%（实际价格为2.94%）。

　　这种强劲的增长主要出现在主要城市：

　　雅典在2021年第三季度以9.76%的年度房价涨幅领先（实际价值为7.8%），高于去年的6.83%。在最近一个季度，房价上涨了2.78%（实际价格为3%）。

　　在该国第二大城市塞萨洛尼基，截至2021年第三季度，房价在一年内上涨了8.74%（实际价值为6.8%），是自2007年第二季度以来的最大同比涨幅。价格环比上涨3.23%（3.45%）实际值）在2021年第三季度。

　　在其他城市（不包括雅典和塞萨洛尼基），房价在截至2021年第三季度的一年中上涨了5.94%（实际价值为4.05%），而去年同期则下跌了0.19%。在最近一个季度，价格在2021年第三季度上涨了2.63%（实际价格为2.84%）。

　　房地产繁荣与萧条

　　希腊在2000年代初期房价暴涨。房地产经纪人报告称，2004年，靠近海边的房产价格每年上涨30%至40%。在雅典，房价在2006年上涨11.2%，然后在2007年放缓至6.2%。

　　当希腊剧烈的经济危机袭来时，住宅物业价格开始急剧下跌。2007年至2017年间，希腊的人均GDP下降了四分之一，雅典的房价下降了44.5%（实际价值为-49.5%）。

　　希腊终于在2017年摆脱了衰退——2017年增长1.5%，2018年和2019年每年增长1.9%。但大流行将经济拖回衰退，2020年实际GDP大幅缩水9%。

　　幸运的是，现在情况正在好转，根据欧盟委员会的数据，今年经济预计将增长7.1%，2022年将再增长5.2%。

　　房地产市场在2018年开始复苏，从2007年到2017年下跌了42.5%（实际价值为-47.7%）。城市地区的房价在2018年上涨了3.51%，在2019年又上涨了7.56%。雅典的房价更加强劲尽管大流行，2019年价格增长11.57%（经通胀调整后为11.47%）和2020年6.23%（实际价值8.45%）。

　　快速的城市化导致了城市和农村地区之间的严重二分法。根据2011年的人口普查，超过35%的住房存量空置，大部分在农村地区。这些单位通常破旧不堪，或需要全面修复。

　　另一方面，城市地区的住宅单元是欧洲最拥挤的单元之一。大多数孩子成年后继续与父母同住。公证费从房地产价值的1.2%降至1%，显然不足以降低高昂的交易成本，增加了首次购房者的负担。

　　租金收益率适中；租金下降

　　根据全球房地产指南的研究，在雅典市中心，公寓的总租金收益率适中，120平方米（平方米）的公寓的租金收益率约为4.2%，但较小的公寓的租金收益率更高。

　　位于雅典郊区的公寓的总租金收益率略高，约为4.5%。郊区的房屋收益率非常低，从2.6%到3.2%不等。

　　在克里特岛，公寓的总租金收益率约为3%。与雅典一样，较小的公寓往往会获得更高的收益。

　　在过去的十年里，租金普遍下降。根据欧盟统计局的数据，从2010年到2021年第一季度，希腊的租金暴跌超过25%，是欧盟表现最差的。在27个欧盟成员国中，只有希腊和塞浦路斯（-3.8%）在此期间录得租金下降。

　　在雅典，每平方米的月租金。根据全球房地产指南，范围从每平方米9欧元到16欧元不等。在克里特岛，每平方米的月租金。的公寓价格从每平方米4欧元到7欧元不等。

　　根据TradingEconomics的数据，大约四分之三的希腊人住在自有房屋中，到2020年，房屋拥有率将达到74.6%。租赁市场约占住宅存量的20%。

　　外国对希腊旅游财产的兴趣增加

　　房地产市场每年占希腊FDI总额的25%到35%左右。尽管用于购买房产的净外国直接投资(FDI)在2020年下降了近40%，仅为8.749亿欧元，但仍是2017年水平的两倍多。房地产净外国直接投资在2016年飙升45.3%，2017年增长86.5%，2018年增长172.1%，2019年又增长28.5%。

　　事实上，根据2021年安永投资报告，希腊现在是欧洲最具吸引力的投资目的地之一。“希腊首次跻身10个最具吸引力的外国投资目的地之列，10%的受访者将希腊列为2021年最具吸引力的三个国家之一。”

　　部分原因是黄金签证计划。黄金签证计划于2013年启动，旨在从长期低迷中重振房地产市场。它为购买或租赁价值超过250,000欧元房产的非欧盟投资者提供居留权，类似于匈牙利、西班牙和葡萄牙。该计划有效期为五年，并可以续签。自启动至2021年11月，黄金签证计划已发放28,411份居留许可。

　　但由于大流行，黄金签证的批准总数从2019年的3,535、2018年的1,893和2017年的955的创纪录水平急剧下降至2020年的938。