希腊房地产市场展望：全球投资者在2025-2026年可以期待什么

　　受持续的外国资本流入、有限的住房供应以及大都市中心和沿海黄金地段强劲的需求支撑，希腊房地产市场有望在2025-2026年延续上涨势头。分析师预测，年房价涨幅将达到6-8%，其中雅典和塞萨洛尼基将继续主导城市市场，而克里特岛、米科诺斯岛和圣托里尼岛则将巩固其作为国际顶级度假胜地的地位。

　　政府采取的战略措施，包括优惠的税收制度和黄金签证居留计划，以及该国蓬勃发展的旅游业，为该国经济持续升值奠定了坚实的基础，尤其是在高端和奢侈品领域。

　　经济稳定和住房短缺推动增长

　　希腊经济在2024年增长了2%至2.3%，同时新增住房超过4.6万套。尽管供应量增加，但房价依然坚挺，凸显了潜在需求的强劲。

　　在雅典、塞萨洛尼基和主要岛屿市场，国内外买家的持续需求，加上大规模开发受到限制，使得房价持续走高。

　　希腊的租金收益率是多少？

　　预计到2025年，希腊的平均租金收益率将达到4.5%至5.6%，而雅典的小户型公寓收益率最高可达8.25%。年租金增长率为5%至6%，创十年来最快增速。

　　黄金地段的房产机会集中在雅典市中心、塞萨洛尼基以及米蒂利尼和伊卡利亚等新兴市场，这些地区的需求日益受到外国租户和数字游民的推动。

　　雅典的租赁市场趋势显示，平均租金收益率约为4.5%，面积小于75平方米的小户型公寓收益率最高可达8.25%，远高于柏林、巴黎或阿姆斯特丹等欧洲其他类似城市。全国范围内，租金水平在过去一年上涨了5%至6%，创下十年来最大涨幅。

　　长期租赁表现优异，市中心长期租赁尤其具有吸引力。雅典市中心的收益率达到5.6%，塞萨洛尼基为5.2%，伊拉克利翁为4.3%。截至2025年3月，希腊全国租金中位数为每平方米10.11欧元，阿提卡地区为每平方米11.97欧元，反映出持续的上涨势头。

　　新兴区域热点地区：像米蒂利尼和伊卡利亚这样偏远或游客较少的地区，越来越受到数字游民和国际投资者的青睐，从而推高了收益率。在雅典，新建住宅的入住率高达94%，毛收益率为4.5%至5.2%，扣除各项费用后的净收益率约为3.8%。

　　黄金签证对希腊房地产市场产生了哪些影响？

　　在全国房地产市场中，房产交易仍然扮演着举足轻重的角色，约占所有交易量的10%。仅2024年一年，就提交了创纪录的9407份申请，同比增长11%。

　　交易额达到232亿欧元，其中外国房地产投资总额为27.5亿欧元，大部分与黄金签证的购买直接相关。非居民投资在一年内增长了近29%。2023年至2024年间，国际买家购买了约17900处房产，总价值超过44.7亿欧元，其中黄金签证交易约占市场份额的10.8%。

　　如何通过购买房产获得希腊居留权？

　　通过希腊黄金签证计划，购买达到或超过规定门槛的房产即可获得希腊居留权。该计划为投资者及其家人提供五年可续签的居留许可，五年后可申请永久居留权，七年后可申请入籍。所购房产也可长期出租，带来额外收入。

　　截至2024年9月1日的投资门槛：

　　800,000欧元：阿提卡、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼等黄金地段，以及人口超过3,100的其他岛屿上，面积至少120平方米的房产的最低价格。

　　400,000欧元：次要地区（包括哈尔基迪基和伯罗奔尼撒半岛）面积至少120平方米的房产最低价格。

　　250,000欧元：住宅资产由商业用途改建或需要修复的历史建筑的最低限额，适用于所有地区和房产规模。

　　最受欢迎且最具成本效益的方案是翻新房屋，由开发商负责监督修复工作。这种方式降低了行政复杂性，并确保符合现代能源和安全标准。在雅典，许多老旧的商业建筑都适合改造，因此这种方式尤其具有吸引力。

　　希腊黄金签证的主要优势

　　家庭参与：配偶、21岁以下的子女和父母均可通过一次投资参与。

　　生活质量：全面享有欧盟医疗保健、教育和欧洲金融体系。

　　成本效益：欧盟最经济实惠的居留选择之一，只需25万欧元的房地产即可获得居留权，且无需缴纳不可退还的国家费用。

　　灵活性：无最低居住期限要求；投资者可在国外居住，同时保留希腊居留权。

　　流动性：在29个申根国家之间免签旅行。

　　财富收益：资本增值潜力巨大（黄金地段每年可达10%），租金收益率达4-5%。

　　税收制度：极具吸引力的非居民纳税人框架。全球收入统一征收10万欧元的固定税额，不限金额。

　　希腊哪些城市和地区最适合房地产投资？

　　无论从交易量还是国际投资者吸引力来看，该地区的房价都十分可观。中心城区的平均房价约为每平方米2254欧元，南部高档郊区则高达每平方米3895欧元，北部地区则为每平方米3167欧元。

　　过去一年，雅典房价上涨了7.6%，部分沿海和市中心区域的涨幅甚至更高。凭借世界一流的基础设施、蓬勃发展的旅游业以及活跃的新建项目，雅典仍然是一个稳定且极具吸引力的投资市场。

　　塞萨洛尼基作为塞拉利昂第二大城市，房价呈现强劲上涨势头，同比上涨6.5%。平均房价约为每平方米2452欧元，但部分区域的房价低至每平方米1200欧元，为资本增值和低价购房者提供了良机。

　　塞萨洛尼基受益于其作为希腊北部经济中心的地位，不断发展的旅游业、繁荣的港口和活跃的城市发展为其提供了支持。

　　比雷埃夫斯、科孚岛和克里特岛：这些市场也持续吸引着投资者的关注。在比雷埃夫斯，平均房价约为每平方米2,513欧元，这主要得益于港口扩建和邮轮旅游业的发展。在科孚岛，平均房价为每平方米2,167欧元，这得益于欧洲市场的持续需求。在克里特岛，房价介于每平方米1,625欧元至2,425欧元之间，其中度假物业尤其抢手。

　　圣托里尼岛和顶级岛屿在市场的高端，优质岛屿的价格非常高：圣托里尼岛的平均价格为每平方米7,500欧元，而金索斯岛和安提帕罗斯岛等顶级目的地的价格则达到每平方米9,000至9,800欧元。

　　2025-2026年希腊房地产市场预测

　　预计到2025年，希腊全国房价增速将放缓至3.7%-3.2%，标志着在经历了近期的快速上涨后，房价将逐步趋于稳定。雅典、塞萨洛尼基和旅游岛屿地区仍将是最具活力的市场，这些地区的年增长率预计为6%-7%。

　　影响需求的税收措施

　　新的税收措施将影响投资者的回报。对于2025年底前购买的新建房产，无需缴纳标准的24%增值税；只需缴纳3.09%的房产转让税。此外，个人出售房产的15%资本利得税将暂停征收至2026年12月31日，从而改善业主短期内的税收负担能力。

　　2026年预测及细分市场动态

　　分析师预计2026年增速将进一步放缓（低于3.4%），但沿海、黄金地段和岛屿房产仍可能保持5%至7%的增长。增速放缓反映了新建项目供应增加和部分市场饱和。

　　由于供应受限和外国投资者持续关注，高端海滨别墅和雅典市中心住宅等优质市场预计将保持强劲的需求。